משכנתא על שם אחד מבני הזוג — מה ההשלכות?

כן, ניתן לרשום משכנתא על שם אחד בלבד גם כאשר הנכס רשום על שם שניהם. עם זאת, הבנק ידרוש לרוב מבן הזוג שאינו לווה לחתום על מסמכי המשכנתא כ'ממשכן' (כלומר, מסכים לשעבוד חלקו בנכס), אך לא כחייב בחוב עצמו. המשמעות היא שאם הלווה הרשום לא יעמוד בתשלומים, הבנק יוכל לממש את הנכס כולו — כולל חלקו של בן הזוג שאינו לווה. חשוב מאוד להיוועץ בעורך דין לפני החתימה.

פטירת הלווה הרשום היא אירוע מורכב מבחינה פיננסית ומשפטית. ראשית, יש לבדוק אם קיים ביטוח חיים על שם הלווה שמכסה את יתרת ההלוואה — אם כן, חברת הביטוח תפרע את החוב לבנק. אם אין ביטוח, החוב עובר ליורשים על פי דין. בן הזוג שנותר יצטרך לפנות לבנק ולהסדיר מחדש את ההלוואה — בין אם על ידי העברת ההלוואה על שמו, בין אם על ידי מחזור, ובין אם על ידי מכירת הנכס לפירעון החוב. ללא ביטוח חיים, בן הזוג שנותר עלול להיות חשוף לסיכון כלכלי גדול מאוד.

מס הרכישה בישראל תלוי בבעלות על הנכס, לא במשכנתא. לכן, מי שרשום כבעל הנכס בטאבו הוא זה שמשלם מס רכישה, ללא קשר למי רשום כלווה במשכנתא. עם זאת, קיים שיקול אסטרטגי: אם רק אחד מבני הזוג רשום כבעלים של הנכס החדש, ולבן הזוג השני אין דירה נוספת בבעלותו, ייתכן שהוא יהנה משיעור מס רכישה מופחת בעתיד בעת רכישה עצמאית. יש לבחון כל מקרה עם יועץ מס מוסמך, שכן החוק מתעדכן ומכיל תנאים ספציפיים רבים. אין בתשובה זו ייעוץ מס.

אם המשכנתא מבוקשת על שם בן הזוג שאינו בעל בעיות אשראי, הבנק יבחן את נתוניו בלבד. עם זאת, אם בן הזוג עם בעיות האשראי נדרש לחתום כ'ממשכן' בלבד (ולא כלווה), הבנק עשוי עדיין לבקש לבחון את פרופילו. בפועל, הממשכן אינו צד לחוב, אך לכל בנק מדיניות שונה. חשוב לשאול את הבנק מראש על דרישותיו הספציפיות ולהיעזר ביועץ משכנתאות לצורך ניהול המשא ומתן.

לא. הסכם ממון הוא הסדר פנימי בין בני הזוג ואינו מחייב את הבנק. הבנק בעל זכות שעבוד על הנכס הגוברת על הסכמים פנימיים. לכן, גם אם ההסכם קובע שהנכס שייך לבן הזוג שאינו לווה, הבנק יוכל לממש אותו אם הלווה הרשום לא יעמוד בתשלומים. ההסכם כן מסדיר את זכויות בני הזוג ביניהם — בן הזוג הנפגע יוכל לתבוע את הצד שגרם לנזק, אך לא ייחסם את פעולת הבנק.

הלווה הוא הצד שחתם על חוזה ההלוואה ומחויב בהחזרת הכסף לבנק. הממשכן הוא הצד שמסכים לרשום שעבוד על נכסו לטובת הבנק כביטחון, אך אינו חייב בהחזר החוב עצמו. בתרחיש שבו שני בני הזוג הם בעלי הנכס אך רק אחד לווה: האחד חתום כלווה וכממשכן, השני חתום כממשכן בלבד. במקרה של כשל תשלום, הבנק יממש את הנכס (עליו יש לו שעבוד), אך לא יוכל לתבוע את הממשכן-בלבד על יתרת חוב מעבר לשווי הנכס.

כן, ניתן לבצע שינוי כזה, אך הוא כרוך בתהליך של מחזור משכנתא או שינוי חוזה ההלוואה. הבנק יידרש לבחון מחדש את הבקשה, להעריך את יכולת ההחזר המשולבת של שני הלווים, ולחתום על חוזה הלוואה מעודכן. הדבר עשוי לכרוך בעמלות, בעלויות נוטריון ובשינויים ברישום בטאבו. לעיתים, זהו פתרון הגיוני כאשר מצב האשראי של הצד שלא נרשם השתפר, או כאשר קיים צורך להגדיל את גובה ההלוואה.