הכנסה משכירות: האם היא נחשבת באישור משכנתא?
האם הכנסה משכירות מדירה מחושבת לאישור משכנתא בישראל? מדריך מלא עם דוגמאות מספריות, מסלולי ריבית, טיפים מעשיים ומה הבנק באמת בודק.
✓ עיקרי המסקנות
- הכנסה משכירות מוכרת בבנקים כמרכיב הכנסה, אך לרוב במשקל חלקי של 70%-80% מהסכום הנומינלי.
- הבנק ידרוש ראיות מתועדות: חוזה שכירות בתוקף, 12 חודשים לפחות של היסטוריה, ואישור דיווח לרשות המסים.
- הכנסה משכירות לא שקולה להכנסה מעבודה — היא נחשבת לא-קבועה וחשופה לתנודות שוק.
- שילוב של הכנסת שכירות עם הכנסת שכר קבועה מחזק מאוד את הפרופיל הפיננסי מול הבנק.
- חשוב לדווח על הכנסת השכירות כדין לרשות המסים — בנקים בודקים עקביות בין ההצהרה לדיווחי המס.
- בחירת מסלול משכנתא מתאים (פריים, קל"צ, משתנה) משפיעה על ההחזר החודשי ביחס להכנסה הכוללת.
- כל בנק קובע מדיניות פנימית משלו לגבי אחוז ההכרה בשכירות — מומלץ לבדוק אצל מספר בנקים.
- אם ההכנסה היחידה היא שכירות ללא שכר עבודה, קבלת משכנתא קשה יותר ודורשת הון עצמי גבוה ופרופיל חזק.
רקע: מה הבנק בוחן כשמחשב הכנסה לאישור משכנתא?
כשאתם מגישים בקשה למשכנתא, הבנק בוחן שני פרמטרים מרכזיים: את גובה ההכנסה הפנויה שלכם ואת יציבותה לאורך זמן. ההכנסה משמשת לחישוב יחס ההחזר — כלומר, כמה אחוז מהכנסתכם החודשית יילך לתשלום המשכנתא. בנק ישראל קבע הנחיות לפיהן יחס ההחזר החודשי לא יעלה על 40%-50% מההכנסה הפנויה (ההוראות מתעדכנות — בדקו עדכון). מקורות ההכנסה שהבנק מכיר בהם כוללים: שכר עבודה ראשי ומשני, הכנסות עצמאיות מדווחות, קצבאות, דמי שכירות, ולעיתים גם דיבידנדים. השאלה היא לא רק האם ההכנסה קיימת — אלא עד כמה הבנק ייתן לה משקל ביחס לצרכים שלכם.
האם שכירות מדירה מוכרת כהכנסה? התשובה הרשמית
התשובה הקצרה היא: כן, אך לא במלואה. רוב הבנקים בישראל מכירים בהכנסה משכירות כמרכיב לגיטימי בחישוב כושר ההחזר, אך מחילים על הסכום הנומינלי 'תספורת' — כלומר, לוקחים רק 70% עד 80% מדמי השכירות כהכנסה מוכרת לצורך החישוב. הסיבה: בנקים רואים בהכנסה מדירה להשכרה הכנסה בעלת סיכון גבוה יותר מאשר שכר עבודה — הדייר עשוי לעזוב, הנכס עשוי לעמוד ריק, ועלויות תחזוקה מפחיתות את הרווח נטו. לדוגמה: אם אתם גובים 5,000 ₪ לחודש שכירות, הבנק עשוי להכיר ב-3,500 עד 4,000 ₪ בלבד לצורך חישוב כושר ההחזר. לכן, חשוב מאוד לבוא מוכנים עם תיעוד מלא ולהבין שהמספר שיופיע בחישוב אינו בהכרח הסכום שאתם גובים בפועל.
אילו מסמכים צריך להביא להוכחת הכנסה משכירות?
הבנקים לא מאמינים לדברים שבעל פה — הם מבקשים תיעוד מוצק. כדי שהכנסת השכירות שלכם תיחשב, תצטרכו להציג: (1) חוזה שכירות חתום ובתוקף — רצוי לתקופה של 12 חודשים לפחות מרגע הגשת הבקשה. (2) אישורי העברות בנקאיות או הפקדות מהשוכר לפחות ל-6 עד 12 חודשים אחרונים — הוכחה שהשכירות אכן מתקבלת ולא רק מוסכמת בחוזה. (3) אישור על דיווח לרשות המסים — אם אתם פטורים ממס על שכירות, עדיין כדאי לתעד. אם אתם חייבים במס ומדווחים, הציגו את הדוחות. עקביות בין ההצהרה לבנק לבין הדיווח לרשות המסים היא קריטית. (4) נסח טאבו או רישום בעלות על הנכס המושכר — הבנק רוצה לאמת שהנכס אכן שייך לכם. ככל שהתיעוד שלכם מלא יותר וארוך יותר, כך הסיכוי שהבנק יכיר בהכנסה גבוה יותר.
מסלולי משכנתא רלוונטיים למי שיש לו הכנסת שכירות
בחירת מסלול המשכנתא חשובה לא פחות מאישור ההכנסה. מי שמשלב הכנסת שכירות עם שכר עבודה נמצא לרוב במצב יציב יחסית, ולכן יכול להרשות לעצמו גמישות. שני המסלולים העיקריים שכדאי לשקול: מסלול פריים — ריבית הצמודה לריבית הפריים של בנק ישראל בתוספת מרווח. ההחזר החודשי עשוי להשתנות עם שינויי הפריים, מה שמתאים למי שיש לו גיבוי בהכנסת שכירות שיכולה לכסות תנודות. מסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) — ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, בלי הצמדה למדד. ההחזר החודשי ידוע מראש ולא מופתע, מה שמסייע לתכנן את תזרים המזומנים גם אם הכנסת השכירות משתנה. מסלול משתנה כל 5 שנים — ריבית מתעדכנת בתחנות ידועות מראש, מאפשרת גמישות בטווח הבינוני. מסלול צמוד מדד — ריבית נמוכה יחסית, אך קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, מה שמעלה את הסיכון בתקופות אינפלציה. ההמלצה הרווחת היא לשלב מסלולים כך שחלק קבוע יספק ביטחון, וחלק גמיש יאפשר מינוף מהכנסת השכירות.
דוגמה מספרית מלאה: זוג עם שכר ושכירות
נניח זוג שמרוויח יחד 18,000 ₪ נטו בחודש משכר עבודה, ובנוסף מקבל 5,000 ₪ לחודש משכירות דירה שבבעלותם. הבנק מכיר ב-75% מהשכירות — כלומר 3,750 ₪ נוספים. סך ההכנסה המוכרת: 21,750 ₪. יחס ההחזר המקסימלי שיאפשר הבנק (נניח 40%): 8,700 ₪ לחודש. עבור הלוואה של 1,500,000 ₪ ל-25 שנה, ההחזר החודשי עומד על כ-8,300 ₪ — ערך שנכנס במסגרת ה-8,700 ₪ המותרים. ללא הכנסת השכירות, ההכנסה המוכרת הייתה רק 18,000 ₪, יחס 40% = 7,200 ₪, וסכום ההלוואה המקסימלי היה נמוך משמעותית. הכנסת השכירות הגדילה כאן את כוח הקנייה של הזוג במשמעות ניכרת.
מה קורה כשאין שכר עבודה — רק הכנסת שכירות?
זהו תרחיש מורכב יותר. אנשים שפרשו מוקדם, יזמים שהפסיקו לעבוד, או מי שמחיים מהשקעות — לעיתים מנסים להוכיח כושר החזר על בסיס שכירות בלבד. הבנקים ניגשים לתרחיש זה בזהירות: ראשית, מכפילים את אחוז ה'תספורת' ועשויים להכיר רק ב-60%-70%; שנית, בוחנים את מספר הנכסים המניבים ואת ותק השכירות; שלישית, דורשים הון עצמי גבוה יותר ולעיתים ביטחונות נוספים. כמו כן, הם ינתחו את שווי הנכסים ואת יחס החוב לנכסים (LTV — Loan to Value). אם שווי הנכסים גבוה מספיק ויחס ההלוואה לנכס נמוך, הסיכוי לאישור עולה. בתרחיש זה מומלץ מאוד לפנות לייעוץ של יועץ משכנתאות מנוסה לפני פנייה לבנק, כדי לבנות את הפרופיל הפיננסי בצורה האופטימלית.
השלכות מיסויות שחשוב להכיר
הבנק לא פועל בוואקום — הוא עובד עם המספרים שאתם מדווחים לרשות המסים. חשוב להבין: בישראל, שכירות למגורים פטורה ממס עד לתקרה מסוימת (התקרה מתעדכנת מדי שנה — בדקו את עדכון רשות המסים). מעל התקרה, חייבים לדווח ולשלם מס בשיעורים שונים. חלק מהלווים נוטים שלא לדווח על הכנסת השכירות — ואז, כשהם מגיעים לבנק, הם אינם יכולים להוכיח את קיומה. הבנק לא יכיר בהכנסה שלא מדווחת. לכן, מי שמתכנן לקחת משכנתא בעתיד ומשכיר כיום דירה — חשוב שידאג כבר עכשיו לדיווח מסודר, גם אם מדובר בהכנסה מתחת לתקרת הפטור. הדיווח יצור היסטוריה מתועדת שתסייע לאישור המשכנתא בהמשך.
טיפים מעשיים לחיזוק הבקשה כשיש לכם הכנסת שכירות
כדי למקסם את הסיכוי לאישור המשכנתא ולקבל את תנאי הריבית הטובים ביותר, הנה מספר צעדים פרקטיים: (1) ודאו שחוזה השכירות מחודש וחתום לפחות 12 חודשים לפני הגשת הבקשה — חוזה שפג תוקפו לאחרונה פוגע במהימנות ההכנסה. (2) שמרו היסטוריה של העברות בנקאיות מהשוכר ישירות לחשבון הבנק שלכם — לא מזומן, שכן מזומן קשה יותר לתעד. (3) דיווחו על ההכנסה כחוק לרשות המסים — עקביות בין ההצהרות לבנק לבין הדיווחים היא קריטית. (4) הציגו הצהרות הון מסודרות שמראות בעלות על הנכס המושכר ללא שעבודים כבדים. (5) נסו לסגור הלוואות צרכניות פתוחות לפני הגשת הבקשה — הן פוגעות ביחס ההחזר ומקטינות את הסכום שתוכלו לקחת. (6) פנו למספר בנקים — לכל בנק מדיניות פנימית שונה לגבי אחוז ההכרה בשכירות, וייתכן שבנק אחד יהיה נדיב יותר מאחר.
סיכום שלבים
רקע: מה הבנק בוחן כשמחשב הכנסה לאישור משכנתא?
כשאתם מגישים בקשה למשכנתא, הבנק בוחן שני פרמטרים מרכזיים: את גובה ההכנסה הפנויה שלכם ואת יציבותה לאורך זמן.האם שכירות מדירה מוכרת כהכנסה? התשובה הרשמית
התשובה הקצרה היא: כן, אך לא במלואה. רוב הבנקים בישראל מכירים בהכנסה משכירות כמרכיב לגיטימי בחישוב כושר ההחזר, אך מחילים על הסכום הנומינלי 'תספורת' — כלומר, לוקחים רק 70% עד 80% מדמי השכירות כהכנסה מוכרת לצורך החישוב.אילו מסמכים צריך להביא להוכחת הכנסה משכירות?
הבנקים לא מאמינים לדברים שבעל פה — הם מבקשים תיעוד מוצק. כדי שהכנסת השכירות שלכם תיחשב, תצטרכו להציג: (1) חוזה שכירות חתום ובתוקף — רצוי לתקופה של 12 חודשים לפחות מרגע הגשת הבקשה.מסלולי משכנתא רלוונטיים למי שיש לו הכנסת שכירות
בחירת מסלול המשכנתא חשובה לא פחות מאישור ההכנסה. מי שמשלב הכנסת שכירות עם שכר עבודה נמצא לרוב במצב יציב יחסית, ולכן יכול להרשות לעצמו גמישות.דוגמה מספרית מלאה: זוג עם שכר ושכירות
נניח זוג שמרוויח יחד 18,000 ₪ נטו בחודש משכר עבודה, ובנוסף מקבל 5,000 ₪ לחודש משכירות דירה שבבעלותם.מה קורה כשאין שכר עבודה — רק הכנסת שכירות?
זהו תרחיש מורכב יותר. אנשים שפרשו מוקדם, יזמים שהפסיקו לעבוד, או מי שמחיים מהשקעות — לעיתים מנסים להוכיח כושר החזר על בסיס שכירות בלבד.השלכות מיסויות שחשוב להכיר
הבנק לא פועל בוואקום — הוא עובד עם המספרים שאתם מדווחים לרשות המסים.טיפים מעשיים לחיזוק הבקשה כשיש לכם הכנסת שכירות
כדי למקסם את הסיכוי לאישור המשכנתא ולקבל את תנאי הריבית הטובים ביותר, הנה מספר צעדים פרקטיים: (1) ודאו שחוזה השכירות מחודש וחתום לפחות 12 חודשים לפני הגשת הבקשה — חוזה שפג תוקפו לאחרונה פוגע במהימנות ההכנסה.
⚠ טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- ✗ להצהיר על הכנסת שכירות לבנק מבלי שדיווחתם עליה לרשות המסים
- ✓ וודאו שדיווחתם כחוק לרשות המסים על הכנסת השכירות לפני הגשת הבקשה. חוסר עקביות בין ההצהרות עלול להוביל לדחיית הבקשה ואף לסיבוכים נוספים מול רשויות המס.
- ✗ לחשב את כושר ההחזר לפי 100% מדמי השכירות
- ✓ הבנק יכיר ב-70%-80% בלבד מדמי השכירות. תכננו את הבקשה עם הסכום המופחת כדי לא להיתקל בהפתעות בשלב האישור ולהגיע מוכנים לשיחה עם הבנק.
- ✗ להגיש בקשה עם חוזה שכירות שפג תוקפו או קרוב לפוג
- ✓ חדשו את חוזה השכירות לפחות 12 חודשים קדימה לפני שמגישים את הבקשה. חוזה בתוקף הוא תנאי בסיסי להכרה בהכנסה ומייצג יציבות בעיני הבנק.
- ✗ לא להציג היסטוריית עברות בנקאיות מהשוכר
- ✓ הבנק לא מסתפק בחוזה בלבד. הציגו לפחות 6-12 חודשים של עברות בנקאיות מסודרות מהשוכר לחשבונכם — ראיה שהשכירות אכן משולמת בפועל ולא רק על הנייר.
- ✗ להתעלם מהשפעת משכנתא קיימת על הנכס המושכר
- ✓ אם הנכס המושכר ממושכן, ההכנסה המוכרת ממנו היא רק ההפרש בין השכירות לבין ההחזר החודשי — ולא כל דמי השכירות. חשבו נכון את המספרים לפני שמגישים את הבקשה.
שאלות נפוצות
כמה אחוז מהכנסת השכירות מכיר הבנק לצורך משכנתא?
אין מספר אחיד לכל הבנקים, אך הנורמה הרווחת בשוק היא הכרה של 70%-80% מדמי השכירות החודשיים כהכנסה מוכרת לצורך חישוב כושר ההחזר. חלק מהבנקים מחמירים ומכירים ב-60% בלבד, בעיקר כשמדובר בהכנסה משכירות ללא שכר עבודה משלים. לדוגמה: שכירות של 6,000 ₪ לחודש תיחשב כ-4,200 ₪ עד 4,800 ₪ בחישוב הבנק — לא 6,000 ₪ מלאים. לכן, חשוב לא להסתמך על המספר הגולמי בתכנון הפיננסי שלכם ולבנות ציפיות ריאליות.
האם צריך לדווח לרשות המסים כדי שהבנק יכיר בהכנסת השכירות?
כן. הבנק מסתמך על מסמכים רשמיים ולכן ידרוש עדות לדיווח מסודר. גם אם הכנסת השכירות שלכם נמוכה מתקרת הפטור ממס, מומלץ לתעד אותה בדוח שנתי או בדיווח מתאים לרשות המסים. ללא תיעוד מסודר, הבנק לא יוכל לכלול את ההכנסה בחישוב, וייתכן שיידרש להוכחות נוספות. עקביות בין ההצהרות לבנק לבין רשות המסים מגבירה את האמינות שלכם כלווים ומפחיתה את הסיכוי לסירוב.
האם ניתן לקבל משכנתא אם כל ההכנסה שלי מגיעה מדמי שכירות?
אפשרי, אך מאתגר יותר. בנקים מעדיפים לראות שילוב של שכר עבודה קבוע עם הכנסת שכירות, מכיוון שהכנסה מדמי שכירות נחשבת לא-קבועה (תלויה בשוכר, בשוק, ובתיקונים). אם כל ההכנסה מגיעה משכירות, הבנק ידרוש: מספר נכסים מניבים עם ותק של שנים, הון עצמי גבוה יותר, יחס LTV נמוך (הלוואה קטנה ביחס לשווי הנכס), ולעיתים ביטחונות נוספים. פנייה לייעוץ מקצועי לפני הגשת הבקשה תסייע לבנות את הפרופיל הנכון.
חוזה השכירות שלי נגמר עוד חצי שנה — האם זה מספיק לאישור?
חצי שנה היא תקופה קצרה מדי לרוב הבנקים. הם מחפשים יציבות ורצוף: חוזה שמצביע על לפחות 12 חודשים נוספים מרגע הגשת הבקשה נחשב אמין יותר. חוזה שפג תוקפו בקרוב מעיד על חוסר ודאות — הדייר עלול לא לחדש, ואז ההכנסה נעלמת. אם אפשר, חדשו את חוזה השכירות לתקופה ארוכה יותר לפני שמגישים את הבקשה למשכנתא. זה צעד פשוט שיכול לשנות את ההחלטה של הבנק לחלוטין.
האם שכירות מחדר בדירה (ולא כל הדירה) גם מוכרת?
כן, גם הכנסה משכירות חלקית של חדר בדירה יכולה להיחשב, אך לרוב הבנקים יקשו יותר על הכרה בה. הסיבה: חוזים על חדר בלבד נחשבים פחות יציבים וניתנים לביטול קל יותר. כדי שהבנק יכיר בהכנסה זו, יש להציג חוזה מסודר, היסטוריה של העברות כספיות, ולוודא שמדובר בחוזה שכירות ולא בהסדר לא פורמלי. ההכנסה שתוכר תהיה נמוכה יותר ביחס לשכירות של דירה שלמה, ויש לצפות להכרה של 60%-70% בלבד.
האם הכנסת שכירות מנכס מחוץ לישראל מוכרת?
הכרה בהכנסת שכירות מנכס בחו"ל מורכבת יותר. הבנק צריך לאמת את קיום הנכס, שווייה, ואת מנגנון קבלת ההכנסה לחשבון ישראלי. ישנם גם שיקולי מיסוי בינלאומי ואמנות מס בין מדינות. חלק מהבנקים יכירו בהכנסה זו אם תציגו: תיעוד בעלות על הנכס, חוזה שכירות מתורגם, והיסטוריה של העברות כספיות מחו"ל לחשבון הישראלי. ייתכן שיחס ההכרה יהיה נמוך יותר — 50%-60% בלבד.
האם לקיחת משכנתא על הנכס המושכר עצמו משנה את החישוב?
כן, ומאוד. אם על הנכס המושכר שלכם כבר יש משכנתא פעילה, הבנק יחסיר את ההחזר החודשי של אותה משכנתא מהכנסת השכירות — ורק מה שנשאר (הפרש חיובי) יחשב כהכנסה נוספת. לדוגמה: שכירות 5,000 ₪ פחות החזר משכנתא 3,200 ₪ = 1,800 ₪ בלבד של הכנסה מוכרת (לפני ה'תספורת' הנוספת). כלומר, ככל שיש לכם יותר חובות על הנכס, כך ההכנסה המוכרת ממנו קטנה משמעותית.