משכנתא שנייה על אותו נכס — האם הבנק מאשר?

זה תלוי ביחס ה-LTV הכולל המותר על הנכס. עבור דירה להשקעה (לא דירה יחידה), בנק ישראל מגביל בדרך כלל את סך ההלוואות המשועבדות לנכס ל-50% משוויו. לדירה יחידה המגבלה גבוהה יותר — עד 70% בתנאים מסוימים. ההוראות מתעדכנות מעת לעת; בדקו את הנוסח הנוכחי באתר בנק ישראל. בפועל: אם שווי הנכס הוא 2 מיליון ₪ ויתרת המשכנתא הראשונה היא 400 אלף ₪, הסכום המקסימלי לשתי המשכנתאות יחד לנכס השקעה הוא כ-1 מיליון ₪, כלומר ניתן לבקש משכנתא שנייה של עד כ-600 אלף ₪ בכפוף לבדיקת כושר ההחזר.

כן, זה אפשרי. בנק אחר ידרוש רישום שעבוד שני (משני) על הנכס בלשכת רישום המקרקעין. שעבוד שני פירושו שהבנק השני יהיה נחות בסדר הקדימויות ביחס לבנק הראשון בגביית חוב מממכר הנכס, מה שמסביר מדוע ריביות על הלוואות בשעבוד שני גבוהות לרוב יותר. ייתכן גם שתידרשו לקבל הסכמה מהבנק הראשון לרישום שעבוד שני. יש לבדוק את ההסכמים מול הבנק הראשון ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני קבלת החלטה.

תהליך האישור למשכנתא שנייה דומה במהותו לאישור משכנתא רגילה, ולרוב אורך בין שלושה לשמונה שבועות. התהליך כולל: הגשת מסמכים (תלושי שכר, דפי חשבון, אישורי יתרה על המשכנתא הקיימת), שמאות מקצועית לנכס, בדיקת אשראי מקיפה, ואישור ועדת האשראי הפנימית של הבנק. אם הנכס כבר מוכר לבנק וכל המסמכים מוכנים מראש, התהליך עשוי להתקצר לשלושה עד ארבעה שבועות.

כן, לקיחת משכנתא שנייה מגדילה את סך ההתחייבויות הפיננסיות שלכם ולכן מופיעה בדוחות האשראי. לקיחה אחראית ועמידה בתשלומים בזמן תשמור על דירוג אשראי טוב — ואפילו תשפר אותו לאורך זמן. לעומת זאת, עיכובים בהחזרים יפגעו בדירוג ויקשו על קבלת אשראי בעתיד. בנוסף, הגדלת ההתחייבויות עשויה לסגור בפניכם אפשרויות לאשראי נוסף בטווח הקרוב.

כן — ובפועל, הכנסות השכירות מהנכס יכולות לעזור להוכיח כושר החזר. הבנק יבקש חוזי שכירות עדכניים ויחשב חלק מההכנסה משכירות (לרוב 70%–80% ממנה) כהכנסה לצורך חישוב כושר ההחזר. עם זאת, על נכס להשקעה חלים לרוב תנאי LTV מחמירים יותר (עד 50% בדרך כלל), ולכן חשוב לבדוק שיש מספיק הון עצמי צבור בנכס. הבנק ישקול גם את סיכון הריק — תקופות ללא שוכר — בעת הערכת כושר ההחזר.

המונחים קרובים אך לא זהים. משכנתא לכל מטרה היא הלוואה בנקאית שמטרתה אינה רכישת נדל"ן אלא כל מטרה אחרת — שיפוץ, עסק, מימון חינוך וכו' — ומובטחת בשעבוד על נכס קיים. לעיתים מדובר בדיוק במשכנתא שנייה מבחינה מבנית. ההבדלים הם בעיקר מינוחיים ורגולטוריים: על הלוואות לכל מטרה עשויים לחול מגבלות LTV שונות ותנאים שונים. חשוב לשאול את הבנק מה בדיוק הוא מציע ולהשוות את כל התנאים לפני חתימה.

גרירת משכנתא — העברת שעבוד מנכס אחד לנכס אחר — אפשרית בתנאים מסוימים ודורשת אישור הבנק. אם מוכרים את הנכס הנוכחי ורוכשים נכס חדש, ניתן לנסות להסדיר גרירה של ההלוואה. הבנק יבחן מחדש את הנכס החדש, שוויו, וכושר ההחזר. גרירה מאפשרת לעיתים שמירה על ריבית טובה שהושגה בעבר, ולכן שווה לבחון את האפשרות מול מחלקת המשכנתאות של הבנק לפני מכירת הנכס.